Cari Associati,
la lettura del bilancio e della relazione del revisore costituiscono un campanello d’allarme che non sottovalutiamo, ma che nemmeno ci fa tremare i polsi. La situazione è sotto controllo, non ci sono debiti, gli stipendi vengono regolarmente pagati e con gli opportuni provvedimenti che stiamo assumendo già quest’anno la situazione sta migliorando e con quelli che assumeremo nei prossimi mesi sicuramente porteremo il nostro bilancio in acque più tranquille.
Un piccolo sacrificio lo chiediamo anche a voi. Da parecchi anni le quote sono rimaste invariate. Adesso abbiamo bisogno di un adeguamento delle stesse. Come da Statuto, il consiglio deciderà in merito e vi riferiremo quanto prima.
Ci vuole quindi un soffio di ottimismo, necessario in un periodo come questo, periodo che si apre dopo un Covid che non ha risparmiato nessuno, obbligando tutti a una clausura integrale per qualche mese, a incertezze durate due anni, periodo che continua con una guerra poco fuori le mura di casa e con un’altra guerra di questi giorni scoppiata nei territori tanto cari ai cristiani e alla loro storia. Senza se senza ma noi rifiutiamo ed esecriamo l’odio e la violenza di Hamas, inconcepibile a qualsiasi latitudine.
Voi mi direte che essere ottimisti in questo periodo è cosa da folli, ma anche i folli ogni tanto c’azzeccano e un po’ di follia è sempre necessaria.
Il mio ottimismo deriva dall’esame della curva degli iscritti. Dopo anni di calo costante, rivediamo il sole e sentiamo l’aria fresca e corroborante di una curva degli iscritti nuovamente in salita e non di poche unità, circa il 10%.
Il mio obbiettivo, per il prossimo anno è di risalire di un altro 10% onde riportare l’Associazione al posto che le compete.
Quali le novità? Il Ministero dell’Interno ha reso noti i dati riguardanti gli sfratti relativi al 2022, primo anno senza blocco delle esecuzioni.
Al di là dell’ovvio aumento dei numeri rispetto ai quasi due anni di stop agli sfratti (2020-2021), periodo che quindi non ha alcun senso prendere a riferimento (come incredibilmente fa invece un sindacato degli inquilini), il rapporto del Ministero indica una situazione di sostanziale stabilità quando non di diminuzione.
Sono in calo, ad esempio, anche rispetto al 2018 e al 2019, sia i provvedimenti di sfratto emessi sia le richieste di esecuzione. Sostanzialmente stabili, invece, gli sfratti eseguiti, nonostante comprendano pure le esecuzioni rinviate negli anni di blocco.
Queste considerazioni ci inducono a riflettere: il rapporto tra proprietario e conduttore essendo un rapporto sinallagmatico, cioè con prestazioni corrispettive, deve avere uno svolgimento e una tutela che tenga conto di entrambe le prestazioni e quindi si devono mettere sullo stesso piano non soltanto le difficoltà del conduttore, ma anche quelle del locatore. Con un invito preventivo diciamo al Governo che, prima di decretare nuove sospensioni degli sfratti, ragioni tenendo conto di quanto appena detto.
A nostro giudizio permane la necessità di mantenere alta l’attenzione sul comparto della locazione, attraverso la conservazione e/o il rafforzamento delle misure tese a sostenerlo: agevolazioni fiscali per proprietari e inquilini, fondi di sostegno per questi ultimi, garanzie per i locatori in fase di rilascio degli immobili, efficace gestione dell’edilizia residenziale pubblica, individuazione di misure di maggior sicurezza per i proprietari nell’ottenere il pagamento del canone (perché non dare la possibilità per il proprietario di ottenere il pagamento del canone prelevandolo direttamente dalla busta paga o dal reddito di cittadinanza del conduttore?)
In questo periodo Confedilizia Nazionale, e noi di riflesso, ci siamo occupati di AFFITTI BREVI: sono una possibilità o un problema? Da mesi nel nostro Paese si discute di come impedire, o almeno ostacolare, gli affitti brevi. Nello stesso periodo, si è molto parlato del caro vacanza e degli impatti dell’inflazione sulle possibilità ricreative degli italiani. E’ curioso che si continui a mettere nel mirino una pratica che – con tutta evidenza – consente di dare una parziale risposta alla scarsità di spazi che affligge molte nostre città e luoghi di villeggiatura.
Si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, che hanno una durata inferiore a 30 giorni. In alcuni casi possono comprendere anche dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali. Devono essere stipulati con delle persone fisiche, al di fuori di qualsiasi esercizio di attività d’impresa.
Su questa materia ha legiferato il Governo con un disegno di legge contestato da Confedilizia trattandosi di un testo palesemente mirato a contrastare l’ospitalità in casa a vantaggio di quella in albergo, in virtù della previsione di una innumerevole serie di divieti, limitazioni, requisiti e obblighi senza precedenti, alcuni dei quali di pressoché impossibile applicazione.
Basti, a titolo esemplificativo, citare alcune previsioni:
a) viene vietato, nelle città più importanti, l’affitto delle case per una sola notte a pena di nullità e con una sanzione fino a € 5.000,00;
b) vengono imposti ai proprietari di casa gli stessi adempimenti previsti per gli alberghi (estintore, rilevatore monossido di carbonio, segnaletica di sicurezza, ecc.), persino nel caso in cui si affitti per una settimana l’anno la casetta al mare o in montagna;
c) vengono previsti, per la prima volta nella storia, dei requisiti soggettivi per poter affittare una casa;
d) viene imposto di diventare imprenditore, con i mille adempimenti conseguenti, a chi dia in locazione breve più di due appartamenti;
e) vengono introdotte pesanti sanzioni per la violazione di meri obblighi formali (es.: fino a € 8.000,00 per chi dimenticasse di chiedere un codice).
“Si tratta – commentano i rappresentanti delle Associazioni di Categoria – di una proposta di legge inaccettabile che contraddice le ripetute dichiarazioni pubbliche nelle quali il Ministro Santanchè affermava, nell’affrontare la delicata materia delle locazioni turistiche, la propria contrarietà all’introduzione di divieti, chiusure e limitazioni. Chiediamo un deciso cambio di rotta nell’impostazione di una normativa che, se rimanesse tale, determinerebbe una pericolosa deriva liberticida rispetto al diritto costituzionalmente garantito di poter affittare liberamente il proprio immobile, acquistato spesso e volentieri con i risparmi accumulati in anni e anni di sacrifici”.
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali il contribuente che percepisce dei redditi da locazione breve è sempre tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi, indipendentemente dal tipo di tassazione che è stata prescelta: cedolare secca o Irpef.
In sintesi: testo giuridicamente inadeguato, diritto di proprietà calpestato, spazi di libertà sottratti e prezzi in salita per i turisti.
Altro argomento che ci vede impegnati proprio in questi giorni è la direttiva europea “Case green”.
Con tale direttiva l’Unione Europea intende ridurre del 55% entro il 2030 le emissioni nocive rispetto ai livelli del 1990 e raggiungere le emissioni zero entro il 2050, attraverso la riqualificazione del parco immobiliare europeo e il miglioramento dell’efficienza energetica. Splendida prospettiva malamente pensata.
“La direttiva, se approvata nella sua formulazione attuale, avrebbe degli effetti devastanti in Italia. Non dobbiamo infatti dimenticare le grandi differenze che vi sono tra la proprietà immobiliare italiana e quella europea (proprietà molto diffusa in Italia e più concentrata nel resto d’Europa. L’applicazione della delibera così come attualmente formulata determinerebbe – tra i numerosi effetti negativi – anche quello dell’aumento dei canoni di locazione. È facilmente prevedibile, infatti, che i pesantissimi costi degli interventi edilizi imposti dal provvedimento sarebbero dai proprietari fatti ricadere sugli inquilini. Ciò, quando possibile, naturalmente: negli altri casi, infatti, la verosimile conseguenza della direttiva sarebbe quella della fuoriuscita degli immobili dal mercato della locazione, con ricadute ancora più sfavorevoli per l’offerta abitativa in particolare.”
E’ di giovedì 12 ottobre la notizia che sulla proposta della Direttiva in esame sta prevalendo il buon senso.
Infatti, nonostante i tentativi di forzare la mano e di blindare il testo, la normativa verrà riesaminata in dicembre, ma, ciò che è importante si è ottenuta l’eliminazione delle norme che imponevano l’obbligo di effettuare gli interventi sugli immobili.
Si tratta di un successo di Confedilizia che ha iniziato ben due anni fa a lanciare l’allarme, a Bruxelles e a Roma, sugli enormi pericoli che la Direttiva venisse approvata così come proposta. La non obbligatorietà è un primo risultato.
In ambito locale, continua l’impegno nella formazione con l’annuale organizzazione dei Corsi di Aggiornamento per Amministratori ed è intenzione anche di riprendere gli incontri con gli associati per l’aggiornamento e lo scambio di idee sulle novità in materia immobiliare.
Continua anche l’attività di controllo e rilascio dell’attestazione dei contratti di locazione. Ma dei contratti assistiti e dei rapporti con il Comune vi intratterrà nella parte speciale l’avv. Penna.
Sono allo studio alcune iniziative per rendere più sicura la vita in condominio, ad esempio attraverso l’installazione di defibrillatori nelle parti comuni per ovviare ad improvvisi malori cardiaci.
Abbiamo presentato il 12 settembre la pubblicazione “Casa e Giovani” redatta con la collaborazione del Collegio Notarile, per aiutare i giovani a districarsi nella complicata normativa che regola l’immobiliare.
Il 19 ottobre avremo il piacere di avere a Torino il Presidente Confederale che parteciperà ad un Convegno organizzato da Confedilizia e dall’organismo di mediazione DPL sui rapporti tra Condominio e mediazione. Interverranno l’avv. Besostri e l’avv. Cardaci.
Ai primi di febbraio 2024 la sede torinese sarà impegnata nella “Conferenza Organizzativa Nazionale” con la partecipazione dei Rappresentanti delle Associazioni locali di Confedilizia.
La necessità di aumentare il numero dei soci ci sta orientando a cercare partenariati con soggetti (associazioni ed enti che si occupano di immobiliare sotto tutti i profili) con i quali poter formulare delle proposte nel vostro interesse di Associati.
La situazione è ancora in balìa di onde tempestose, ma incominciamo a vedere un fioco spicchio di azzurro.
Lo spicchio si può ingrandire con le nostre iniziative, ma anche con il Vostro aiuto. Se davvero ciascuno di voi portasse un nuovo socio vedremmo non soltanto l’azzurro ma anche i raggi del sole.
Rinnovo la proposta di concedere uno sconto sulla quota associativa a quei soci che entro il 28 febbraio 2024 presenteranno un nuovo socio.
Vi ringrazio per l’attenzione.
Il Presidente
Avv. Pier Luigi Amerio
